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プライベート

住宅ローン必勝法④

返済するという「義務」

「借りたお金は必ず返す」

これは当たり前のことだと、誰もが思います。借りる時だけ「へーこらへーこら」して、いざ返す場面になると居直るという輩も少なからずいますが、基本は「借りたら返す」です。

金融機関は善意でお金を貸してくれる(融資する)わけではないんですね。お金を貸すことによって利息をもらい、その利息が金融機関の利益になるわけです。商売なんですね。

ですから、安易にお金を借りるというのは避けなくてはいけませんよね。借入れをすれば、返済をするという「義務」すなわち責任が生じるわけです。

返せる人物か否かを判断する「審査」

ここで皆さんにお聞きします。

見た目「マジメ君」と「ちゃらんぽらん君」がいたとします。

 

   マジメ君
   マジメ君
誠実さが取り柄です!
ちゃらんぽらん君
ちゃらんぽらん君
パチンコまた負けちゃったょ~

 

皆さんが金融機関の立場であれば、どちらがお金を借りるに値する人物だと思いますか?

 

 わたし
 わたし
わしなら、「マジメ君」やな~

 

おそらく大多数の方が私と同じ判断をされると思います。

ただ、下記のような条件を付けるとどうでしょうか?

 

【マジメ君】

  • 年齢33歳 妻・子1人
  • 勤務先は大手企業
  • 年収は500万円
  • 貯金0
  • 車は700万円で購入した外車(ローンの残債500万円/月々8万円返済)
  • カードローン利用が100万円あり(月々3万円返済)

【ちゃらんぽらん君】

  • 年齢33歳 妻・子1人
  • 勤務先は地元企業
  • 年収は350万円
  • 貯金50万円
  • 車は150万円で購入した軽自動車(ローンの残債70万円/月々3万円返済)
  • 他に借入れは無し

 

この場合はどうでしょうか?ちょっと迷いませんか?

お金に対して、真面目か否かが大切

私は住宅ローンを保証する企業(保証会社)で長年に渡り審査業務をしてきましたが、上記のケースの場合は次のように判断します。

 

 わたし
 わたし
マジメ君、ダっメな奴やな~。ちゃらんぽらん君、良いやないけ~。

 

どういう判断かというと、

 

 わたし
 わたし
マジメ君、性格はマジメかもしれんけど、お金に関しては不真面目やな。ちゃらんぽらん君は、分相応な生活やな、見込みあるわ。

 

【マジメ君】

  • 勤務先は良いけど、年収に対して借入れ多すぎない?
  • 500万円の年収で700万円の外車はちょっと・・・
  • 車の残債も多いし、カードローンを100万円も利用している。これって、年収だけでは廻ってないってことじゃん。

【ちゃらんぽらん君】

  • 勤務先は普通だな。年収も高くはないな・・・
  • 年収は高くないのに、貯金をちゃんとしてる。偉いじゃん。
  • 車も相応のものに乗ってるな。残債もあと少しだ。
  • パチンコをするのはいただけないけど、他に借入れも無いようだし、小遣いの中でやり繰りしているんだろう。

こんな感じでそれぞれを判断します。

年収に対する返済額割合の重要性

住宅ローンを申込む方の属性(年齢や家族構成、勤務先や勤続年数・年収や既存の借入等)は誰一人として同じではなく、この場合は〇、この場合は×、と一概には言えません。ただ、先ほどの例で何となくイメージは掴めたのではないかと思います。

また、金融機関(保証会社)は年収に対する年間返済額の割合を重要視します。仮に、下記の住宅ローンを申込んだとします。(計算をしやすいように、”千円”表記に変更します)

 

申込金額 25,000千円
返済期間 35年
金利 0.6%
年間返済額 792千円

これを先ほどの例に当てはめると、

【マジメ君】

年収 5,000千円
車の年間返済額 960千円(80千円×12ヶ月)
カードローンの年間返済額 360千円(30千円×12ヶ月)
住宅ローンの年間返済額 792千円
年収に対する返済額の比率 42.2%

※年収に対する返済額比率の出し方=(960千円+360千円+792千円)÷5,000千円=42.2%

【ちゃらんぽらん君】

年収 3,500千円
車の年間返済額 360千円(30千円×12ヶ月)
住宅ローンの年間返済額 792千円
年収に対する返済額の比率 32.9%

※年収に対する返済額比率の出し方=(360千円+792千円)÷3,500千円=32.9%

 

数字で見ると一目瞭然ですね。年収に対する年間返済額の比率を返済比率と言いますが、この返済比率は低ければ低いほど良いんです。年収によって基準は異なりますが、返済比率がおおよそ35%を超えるようであれば否決(住宅ローン審査は通らない)となります。

ちゃらんぽらん君の例で言えば、車のローンは残債が700千円ありますが、貯金も500千円あります。200千円足りませんが、親からの援助等で住宅ローンを借入する前までに完済することも可能です。そうすると、返済比率は22.6%になり、何ら問題の無い優良案件になるわけです。

マジメ君は車の残債が5,000千円ありますが、貯金がありません。完済をする原資がないことから、なかなか厳しい案件です。仮に親からの援助等により住宅ローンを借入する前までに完済できれば、返済比率上は23.0%になり基準内には入りますが、カードローンの利用状況などを考えると、前向きに引き受ける案件ではないという判断をします。

”嘘を”つかない

住宅ローンの申込書には、必ず「現在のお借入れ状況について」を記入する欄があります。自分の借入状況について正しく申告しなければ、先ほどの返済比率の計算に入ってこないので有利になるのではないか?と思われる方もいるかもしれませんね。

ただし、審査担当者はちゃ~んと見ています。前回ご説明した、個人信用情報というモノにバシッと載ってきてしまうんですね。ですから正直に申告をしなくても、

  • いつ借りたか?
  • いくら借りたか?
  • 何年で借りたか?
  • 返済状況はどうなのか?

がバレてしまいます。ですので、住宅ローンの申込書には現在の借入状況に関して正直に記入しましょう。仮に借入れが多かったり、返済状況が遅れがちであっても、正直に金融機関の方にお伝えしましょう。

嘘を付いていることがバレれば、当然ながら心象は良くありません。正直に話して、相談に乗ってもらいましょう。金融機関もお金を貸すのが仕事。どうにか住宅ローンの案件を通したいんですね。きっと、相談に乗ってくれるはずです。

今日は返済比率という考え方についてお話ししました。次回は「親からの援助」についてお伝えします。

それではっ。

 

 

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25年の会社員生活を送り、独立した筆者が送る、会社員の道しるべ。

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